– Владимир Сергеевич, расскажите, пожалуйста, об основных направлениях деятельности компании. Какие объекты сейчас находятся под её управлением?
– Компания воплощает собой один из трёх столпов, на которых держится корпоративная философия холдинга «Социум», и один из основополагающих элементов бытия человека. Человек не может обходиться без еды, одежды и крова. А недвижимость – это не только кров, но ещё и доход, который люди пытаются извлечь из неё с того времени, как научились строить дома.
На сегодняшний день ООО «СОЦИУМ-СООРУЖЕНИЕ» – крупнейший оператор на рынке управления недвижимостью производственно-административного назначения. С момента основания компании в нашем активе более миллиона квадратных метров недвижимости в Москве и других регионах России. Это производственные, складские, торговые площади, офисы, административные помещения, помещения свободного назначения. В область нашей специализации входит управление доходностью, построение концепций развития объектов и отношениями с арендаторами, а также обеспечение эффективной технической эксплуатации объектов.
– Повлиял ли экономический кризис на доходные показатели компании? Как выходите из ситуации, сложившейся на рынке?
– За последние полтора-два года доходность на рынке аренды коммерческой недвижимости сократилась в среднем на 20–25 %. Средняя долларовая арендная ставка по Москве упала даже ниже, чем в кризис 2008 года. Понятно, что при такой ситуации наблюдается дефицит позитивных экспертных прогнозов. При росте курса доллара операторы стараются не повышать рублёвую арендную ставку, чтобы не потерять клиентов. Чтобы увеличить доходность, предлагаем арендаторам дополнительные услуги в части техобслуживания по конкурентоспособным ценам. За счёт этого, несмотря на все сложности, мы закрыли 2015 год без большого роста, но и без потерь. Рынок коммерческой недвижимости – это живой организм: какие-то арендаторы уходят, на их место тут же приходят другие, есть лояльные клиенты, которые работают с нами на протяжении долгих лет. Развитие всё равно идёт. Рождаются новые «антикризисные» проекты и инвестиционные идеи.
– Московские власти провели большие работы по благоустройству и реконструкции магистралей, которые располагаются рядом с Вашей основной московской площадкой – Центром культуры и бизнеса «Москва-Сокол». Увеличило ли это её привлекательность для клиентов?
– В общей ситуации, которая сложилась сейчас на столичном рынке коммерческой недвижимости, для нас есть и выгода. Крупные компании сообразно экономии уходят из центра Москвы, где достаточно высока ставка аренды, и обращают внимание как раз на такие объекты, как наш на Соколе. У Центра культуры и бизнеса «Москва-Сокол» есть ряд важных преимуществ. В первую очередь – транспортная доступность. В прошлом году завершилась реконструкция Ленинградского проспекта и Балтийской улицы. После введения бессветофорного движения Ленинградка едет в несколько раз быстрее, чем два-три года назад; Балтийская расширена до трёх полос в каждую сторону; отремонтированы фасады зданий; в этом году здесь планируют ввести в эксплуатацию подземный паркинг на 600 машиномест; пешеходный поток тоже увеличивается; к осени, наконец, должно завершиться затянувшееся строительство Алабяно-Балтийского тоннеля, который пока едет только в одну сторону, – все эти факторы, безусловно, создают дополнительную привлекательность площадки для клиентов, в том числе для крупных арендаторов. За прошедший год к нам пришли такие известные компании, как «Макдоналдс» и «Промсвязьбанк».
– Какой сегмент сегодня превалирует в Центре культуры и бизнеса – развлекательный, офисный, торговый?
– Мы не позиционируем эту площадку как узконаправленную, и не могу сказать, что какой-то сегмент лидирует по количеству занимаемых площадей. У нас есть всё. Например, большая концертная площадка «Стадиум Лайв», очень интересный современный проект для детей – музей «Экспериментариум», батутный центр «Небо», супермаркет «Перекрёсток», магазин электроники «Онлайн Трейд», несколько ресторанов, большие площади на верхних этажах занимают офисные помещения. Все эти объекты создают инфраструктуру, привлекающую людей разных интересов и разных возрастов.
Из-за долгой реконструкции Ленинградки и Алабяно-Балтийского тоннеля наш квартал был не очень привлекательным для торговых операторов, которым, как известно, требуется большой людской поток, трафик. Но сейчас интерес возвращается, и мы активно возрождаем это направление – перестраиваем 17-й корпус под торговые галереи. В прошлом году полностью запустили первую очередь, сейчас сдаётся вторая. Уже появляются новые арендаторы. И мы в настоящий момент строим инвестиционную модель и рассматриваем экономическую целесообразность введения третьей очереди торговых галерей.
– Вы упомянули, что в кризис рождаются новые проекты и инвестиционные идеи. Каковы планы по развитию бизнеса ООО «СОЦИУМ-СООРУЖЕНИЕ» в 2016 году?
– Мы рассматриваем крупный девелоперский проект. Речь идёт о строительстве большого жилого комплекса с гостиницей, аквапарком, торгово-развлекательным центром в конце Балтийской улицы – там, где сейчас расположена «гаражная территория», старые производственные корпуса. Предпроект уже разработан. Есть инвестиционная модель и экономическая целесообразность. Но продвижение, воплощение этого проекта – очень большая системная работа. Как правило, от зарождения идеи до начала её реализации в системных условиях Москвы в подобных случаях проходит не один год, поэтому о каких-то сроках говорить пока рано.
«СОЦИУМ-СООРУЖЕНИЕ» – это также поставщик энергоресурсов. Второй крупный и, в некотором роде, инновационный проект – это реконструкция нашей котельной с созданием собственного энергоцентра. Сейчас там стоят старые котлы, которые обеспечивают отоплением всю нашу площадку на Соколе. В планах – заменить их на современные газопоршневые установки, которые параллельно с выработкой тепла будут вырабатывать и электрическую энергию. Сейчас мы находимся на стадии проектирования. Но, помимо модернизации, важна окупаемость инвестиций. К сожалению, оборудование только иностранное, поэтому мы ежемесячно переоцениваем инвестиционное моделирование. Чем выше стоимость оборудования, тем выше стоимость каждого вырабатываемого им киловатта энергии. Но если курс евро не взлетит ещё выше, вполне возможно, что к концу 2016 года проект уже будет частично реализован.
